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Hipoteca inversa, una decisión voluntaria que requiere de conocimiento financiero

La hipoteca inversa es un crédito que se hace sobre un bien inmueble a su propietario, buscando que este le genere una renta por la propiedad durante un tiempo o hasta que la persona fallezca. “Esto le permitiría complementar sus ingresos en caso de que su pensión sea muy baja o de que no la tenga, por lo que podría utilizar su inmueble para recibir un ingreso mensual”.
 

Sin embargo, al final del periodo, el inmueble pasará a ser propiedad de la entidad financiera o del banco que le suministró el dinero durante el tiempo en que se llevó a cabo dicha hipoteca.
 

“El tema ha sido controversial, esencialmente porque no se tiene un conocimiento financiero adecuado sobre cómo funciona, y además porque en la sociedad colombiana existe un alto arraigo por la propiedad. La mayoría de las personas buscan llegar a la vejez con un inmueble de su propiedad y dejarle algo a sus hijos, como herederos”, destaca el profesor Díaz.
 

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Los requisitos primordiales de esta propuesta son dos: ser mayor de 65 años y ser dueño de una vivienda, sobre la cual se desee recibir un ingreso por ella. Esto sin tener que dejar de habitarla, y a cambio se recibe una suma de dinero que depende del avalúo del inmueble, de la edad de la persona y de su esperanza de vida.
 

Quien adquiera esta hipoteca no puede acceder a subsidios del Gobierno como Familias en Acción o Colombia Mayor, porque estos son ingresos para la protección de la vejez, que incluye a adultos mayores que no tienen otro mecanismo de protección.


Para el economista, esta es una manera de hacer que los propietarios de vivienda la utilicen para generar una renta, pues algunas personas tienen una propiedad en estratos 3 y 4 y viven en la pobreza –conocida como pobreza oculta–. “Por ejemplo, tienen un apartamento de 600 o 700 millones y no generan renta, sus gastos son altos y no tienen cómo sostener el gasto que representa un inmueble por el impuesto predial costoso. La hipoteca permite rentar el inmueble y obtener un ingreso mensual o complementario”.


Ventajas y desventajas


Las personas que quieran optar por este producto financiero deben evaluar si el monto que se les ofrece mensualmente es atractivo o suficiente para tener un ingreso que comprometa la propiedad al final del periodo.


Para el profesor Díaz, se deben revisar muy bien cuáles son los términos y condiciones de estos dos tipos de hipoteca: “hay una que funciona como renta vitalicia, que implica que el propietario recibirá dinero mensualmente hasta que fallezca y le permiten vivir en el inmueble; la otra es un pago que se le hace al inicio o al final del tiempo que compromete el inmueble”.

En ambos casos se debe revisar minuciosamente que la esperanza de vida de la persona corresponda con el tiempo de pago de la hipoteca, con el fin de evitar que se deba entregar el inmueble antes de tiempo. “Por ejemplo, revisar que los tiempos se especifiquen en el contrato, y no que después de 5, 7 u 8 años se corte el pago y se deba entregar el inmueble”, agrega el economista.
 

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También destaca que una de las ventajas de esta propuesta es que permite que una persona que tiene un inmueble no necesariamente tenga que arrendarlo o deshabitarlo, sino que pueda generar una renta a partir de él, comprometiendo la propiedad a futuro. Además permite activar a muchas personas que solo tienen una vivienda y no tienen otra fuente de ingresos porque no tienen pensión.


“Esencialmente con este tipo de hipoteca se puede tener el mismo riesgo que se tiene al solicitar un crédito y su retorno. Desde el momento en que se acerca a la institución financiera puede tener la certeza de qué flujos de caja recibirá y cuáles son las condiciones de la hipoteca”, anota el docente.


Dentro de la controversia generada por esta propuesta del ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, existe la posibilidad de aprovechar el inmueble por medio del arriendo en vez de optar voluntariamente por la hipoteca inversa.


Se debe tener en cuenta que en ambos casos la persona puede evaluar qué riesgos corre siendo arrendador y cuáles si opta por una hipoteca inversa; como arrendador se tiene la posibilidad de tener periodos en que el inmueble está desocupado pero no compromete la propiedad, mientras que con la hipoteca inversa habrá un flujo de caja estable en el tiempo que dure, pero finalmente se debe entregar la propiedad.


Otro punto a evaluar es el monto que se puede recibir por la hipoteca inversa frente a lo que se recibiría si se arrienda el inmueble, pues si el flujo de caja es muy bajo, no se puede percibir un beneficio adecuado.
 

La hipoteca inversa es un producto que se adquiere como un crédito o un producto financiero; es voluntario, no una obligación.

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¿Una propuesta conveniente?


En Colombia es la primera vez que se plantea una hipoteca así; en países europeos ya ha dado resultados positivos porque algunas personas prefieren comprometer su propiedad y recibir los flujos de caja que pueden generar de forma inmediata.


Para el profesor Díaz, “no es una propuesta positiva ni negativa sino innovadora, que tiene como debilidad que la persona que va a tomar el producto debe tener cierto conocimiento para evaluar adecuada y objetivamente si le es benéfico, si puede determinar si el monto satisface sus necesidades y cuánto permanecerá ese monto en el tiempo”.


En su concepto, el nicho donde puede funcionar mejor esta propuesta es en las viviendas de estrato medio y alto que, a diferencia de los estratos bajos, tendrán montos que pueden resultar suficientes para generar un ingreso adicional. Por tal razón, considera que se requiere que las personas tengan habilidad en educación financiera para que puedan evaluarlo de una mejor manera.

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